Κυριότητα, νομή και Κτηματολόγιο: προστατεύουμε την ακίνητη περιουσία σας.
Το εμπράγματο δίκαιο ρυθμίζει ποιος είναι κύριος ενός ακινήτου, ποιος το νέμεται, ποια δικαιώματα έχουν άλλοι πάνω σε αυτό, όπως δουλεία, επικαρπία ή υποθήκη, και πώς προστατεύονται όλα αυτά στο δικαστήριο. Βρίσκεται κυρίως στα άρθρα 947 έως 1345 του Αστικού Κώδικα και συμπληρώνεται από τη νομοθεσία για την οριζόντια ιδιοκτησία και το Κτηματολόγιο.
Η Δικηγορική Εταιρεία «Κατσάμπουλας Α. Δημήτριος – Αρβανίτη Δ. Χριστίνα και Συνεργάτες» χειρίζεται υποθέσεις ακινήτων στην Αθήνα και σε όλη τη χώρα: διεκδικήσεις, καταπατήσεις, διανομές, διαφορές πολυκατοικίας, διορθώσεις Κτηματολογίου και ελέγχους τίτλων πριν από αγορά. Όπου είναι εφικτό, επιδιώκουμε συμφωνημένη λύση, που είναι ταχύτερη και διατηρεί τις σχέσεις με γείτονες και συγγενείς.
- Διεκδικητική, αρνητική αγωγή και αγωγές νομής
- Χρησικτησία, διανομή, δουλείες και πολυκατοικία
- Κτηματολόγιο: διόρθωση εγγραφών και έλεγχος τίτλων
Τα εμπράγματα δικαιώματα στον Αστικό Κώδικα
Τι προβλέπει ο νόμος για την κυριότητα, τη νομή, τη χρησικτησία, τα βάρη και τη συγκυριότητα.
Τα εμπράγματα δικαιώματα είναι λίγα και ορίζονται από τον νόμο: κυριότητα, δουλείες (πραγματικές και προσωπικές, όπως η επικαρπία), ενέχυρο και υποθήκη. Ισχύουν απέναντι σε όλους, όχι μόνο απέναντι σε όποιον υπέγραψε μια σύμβαση, και γι’ αυτό απαιτούν αυστηρό τύπο και δημοσιότητα, με συμβολαιογραφικό έγγραφο και μεταγραφή ή καταχώριση στο Κτηματολόγιο.
Ο Αστικός Κώδικας ρυθμίζει το εμπράγματο δίκαιο στα άρθρα 947 έως 1345 (ΑΚ, όπως ισχύει). Για τις πολυκατοικίες εφαρμόζεται και ο ν. 3741/1929, ενώ για τις περιοχές με Κτηματολόγιο ο ν. 2664/1998, όπως έχει τροποποιηθεί πολλές φορές.
Τίτλος δεν σημαίνει πάντα κυριότητα. Ένα συμβόλαιο αποδεικνύει κυριότητα μόνο αν και ο προηγούμενος ήταν κύριος. Γι’ αυτό, σε κάθε διαφορά ή αγορά, ελέγχουμε όλη τη σειρά των τίτλων και τη νομή. Για κληρονομιαία ακίνητα και χρέη, δείτε και τη σελίδα μας για το αστικό δίκαιο.
Τρεις έννοιες που κρίνουν κάθε υπόθεση
Ο νόμος διακρίνει αυστηρά το δικαίωμα από την πραγματική εξουσία πάνω στο ακίνητο.
- ΚυριότηταΤο πληρέστερο δικαίωμα: ο κύριος μπορεί να διαθέτει το πράγμα κατ’ αρέσκειαν και να αποκλείει κάθε ενέργεια άλλου, εφόσον δεν προσκρούει στον νόμο ή σε δικαιώματα τρίτων (ΑΚ 1000).
- ΝομήΗ φυσική εξουσία πάνω στο πράγμα με διάνοια κυρίου, δηλαδή σαν να είναι δικό σας. Προστατεύεται αυτοτελώς, ακόμη και πριν κριθεί ποιος είναι ο κύριος (ΑΚ 974).
- ΚατοχήΗ φυσική εξουσία χωρίς διάνοια κυρίου, π.χ. του μισθωτή. Ο κάτοχος έχει υπό όρους κι αυτός τις αγωγές νομής απέναντι σε τρίτους (ΑΚ 997).
Κυριότητα, χρησικτησία και βάρη
Οι βασικοί κανόνες του Αστικού Κώδικα με απλά λόγια.
Κυριότητα και μεταβίβαση
Η κυριότητα ακινήτου μεταβιβάζεται με συμφωνία σε συμβολαιογραφικό έγγραφο που υποβάλλεται σε μεταγραφή, και στις περιοχές με Κτηματολόγιο σε καταχώριση. Χωρίς μεταγραφή η κυριότητα δεν μεταβιβάζεται, όσα χρήματα κι αν έχουν δοθεί.
Τακτική χρησικτησία: 10 χρόνια
Όποιος νέμεται ακίνητο με καλή πίστη και νόμιμο τίτλο για δέκα χρόνια γίνεται κύριος. Καλή πίστη σημαίνει ότι πίστευε χωρίς βαριά αμέλεια πως απέκτησε την κυριότητα. Στα ακίνητα δεν υπάρχει «νομιζόμενος τίτλος» χωρίς μεταγραφή.
Έκτακτη χρησικτησία: 20 χρόνια
Όποιος έχει στη νομή του ακίνητο για είκοσι χρόνια γίνεται κύριος, χωρίς να απαιτείται τίτλος ή καλή πίστη. Ο χρόνος του προκατόχου προσμετράται. Πράγματα εκτός συναλλαγής δεν αποκτώνται με χρησικτησία και για τα ακίνητα του Δημοσίου ισχύουν ειδικοί περιορισμοί.
Δουλείες
Η πραγματική δουλεία δίνει στον εκάστοτε κύριο ενός ακινήτου ωφέλεια από άλλο ακίνητο, π.χ. δουλεία διόδου ή υδρεύσεως. Συνιστάται με δικαιοπραξία ή με χρησικτησία και αποσβήνεται, μεταξύ άλλων, με εικοσαετή αχρησία.
Επικαρπία
Ο επικαρπωτής χρησιμοποιεί και καρπώνεται ξένο ακίνητο, π.χ. κατοικεί ή εισπράττει ενοίκια, διατηρώντας ακέραιη την ουσία του. Η επικαρπία, αν δεν ορίστηκε διαφορετικά, είναι αμεταβίβαστη και αποσβήνεται με τον θάνατο του επικαρπωτή. Συχνή στις γονικές παροχές.
Υποθήκη και προσημείωση
Η υποθήκη εξασφαλίζει απαίτηση με προνομιακή ικανοποίηση από το ακίνητο. Η προσημείωση εγγράφεται με δικαστική απόφαση ή άλλο τίτλο που αναγνωρίζει ο νόμος και μπορεί να τραπεί σε υποθήκη. Και οι δύο ακολουθούν την απαίτηση: όταν αυτή αποσβεστεί, αποσβήνονται κι αυτές.
Συγκυριότητα, πολυκατοικία και γείτονες
Οι περισσότερες διαφορές ακινήτων αφορούν συγγενείς, συνιδιοκτήτες ή γείτονες.
Συγκυριότητα
Όταν το ακίνητο ανήκει σε περισσότερους κατ’ ιδανικά μερίδια, π.χ. μετά από κληρονομιά, εφαρμόζονται οι διατάξεις για την κοινωνία. Σε αμφιβολία τα μερίδια είναι ίσα. Κάθε συγκύριος μπορεί να ασκεί έναντι τρίτων τις αξιώσεις για ολόκληρο το ακίνητο.
Λύση της κοινωνίας και διανομή
Κάθε συγκύριος μπορεί κατά κανόνα να ζητήσει οποτεδήποτε τη λύση της κοινωνίας. Χωρίς συμφωνία, η δικαστική διανομή γίνεται αυτούσια, αν το ακίνητο χωρίζεται χωρίς μείωση της αξίας, αλλιώς με πλειστηριασμό και διανομή του τιμήματος.
Οριζόντια και κάθετη ιδιοκτησία
Χωριστή κυριότητα σε διαμέρισμα ή όροφο συνιστάται με δικαιοπραξία του κυρίου του όλου ακινήτου, και ο ιδιοκτήτης γίνεται αυτοδικαίως συγκύριος των κοινόχρηστων. Ο κανονισμός της πολυκατοικίας απαιτεί την κοινή συναίνεση όλων· η πλειοψηφία αποφασίζει μόνο όσα της αναθέτει ο κανονισμός.
ΑΚ 1002, 1117 · άρθρο 4 ν. 3741/1929 · ν.δ. 1024/1971
Γειτονικά ακίνητα
Σε σύγχυση ορίων, ο κανονισμός τους γίνεται από το δικαστήριο, με βάση τους τίτλους ή την κατάσταση της νομής. Ακίνητο χωρίς αναγκαία πρόσβαση στον δρόμο μπορεί να απαιτήσει δίοδο από τους γείτονες, έναντι αποζημίωσης. Ο νόμος ρυθμίζει επίσης τις οχλήσεις από γειτονικό ακίνητο.
Πώς προστατεύεται το ακίνητό σας
Οι αγωγές του εμπράγματου δικαίου, η αντιμετώπιση της καταπάτησης, η διόρθωση του Κτηματολογίου και ο έλεγχος πριν από μια αγορά.
Διεκδικητική αγωγή
Ο κύριος ζητά από όποιον νέμεται ή κατέχει το ακίνητο την αναγνώριση της κυριότητάς του και την απόδοσή του. Ο εναγόμενος μπορεί να αρνηθεί μόνο αν έχει δικαίωμα να το κατέχει, π.χ. μίσθωση. Από την επίδοση της αγωγής ευθύνεται και για τα ωφελήματα.
Αρνητική αγωγή
Όταν η κυριότητα προσβάλλεται με άλλο τρόπο, χωρίς να χαθεί η κατοχή, π.χ. διέλευση, απόρριψη υλικών ή κατασκευή που εισέρχεται στο ακίνητο, ο κύριος ζητά να αρθεί η προσβολή και να μην επαναληφθεί.
Αγωγές νομής
Ο νομέας που αποβλήθηκε ζητά την απόδοση της νομής, και ο νομέας που διαταράσσεται την παύση της διατάραξης. Δεν χρειάζεται να αποδείξει κυριότητα. Οι αξιώσεις αυτές παραγράφονται σε ένα έτος από την αποβολή ή τη διατάραξη.
Ασφαλιστικά μέτρα και προσωρινή διαταγή
Σε επείγουσες περιπτώσεις το δικαστήριο μπορεί να διατάξει προσωρινή ρύθμιση της νομής ή της κατοχής, και μέχρι τη συζήτηση να εκδώσει προσωρινή διαταγή, π.χ. για να σταματήσει μια κατασκευή. Η απόφαση είναι προσωρινή· η οριστική κρίση γίνεται με την κύρια αγωγή.
ΚΠολΔ 682, 691Α, 734
Πουβλικιανή αγωγή
Όποιος απέκτησε τη νομή ακινήτου με τα προσόντα της τακτικής χρησικτησίας και την έχασε πριν συμπληρωθεί ο χρόνος, μπορεί να ζητήσει την απόδοση από όποιον το νέμεται χωρίς ισχυρότερο δικαίωμα, χωρίς να αποδείξει πλήρη κυριότητα.
Κανονισμός ορίων
Όταν τα όρια δύο ακινήτων έχουν συγχυθεί, το δικαστήριο τα καθορίζει. Αν δεν μπορούν να εξακριβωθούν, λαμβάνεται υπόψη η κατάσταση της νομής. Κρίσιμο ρόλο παίζουν οι τίτλοι, τα τοπογραφικά διαγράμματα και η πραγματογνωμοσύνη μηχανικού.
Καταπάτηση ακινήτου
Περίφραξη, οικοδόμηση, καλλιέργεια ή εγκατάσταση σε ξένο ακίνητο: τα μέσα προστασίας συνδυάζονται.
- Αποτύπωση: τοπογραφικό διάγραμμα από μηχανικό, φωτογραφίες με ημερομηνία, και σύγκριση με τίτλους, κτηματολογικό διάγραμμα και παλαιές αεροφωτογραφίες, όπου υπάρχουν.
- Γρήγορη αντίδραση: η προστασία της νομής παραγράφεται σε ένα έτος (ΑΚ 992). Όσο περνά ο χρόνος, ο καταπατητής μπορεί να επικαλεστεί και δική του νομή.
- Πολιτικά μέσα: ασφαλιστικά μέτρα και προσωρινή διαταγή, αγωγή νομής, διεκδικητική ή αρνητική αγωγή, ανάλογα με το τι ακριβώς συνέβη.
- Ποινικά μέσα: όταν η καταπάτηση συνιστά και αδίκημα, εξετάζεται έγκληση ή μήνυση, σε συνεργασία με το ποινικό τμήμα της Δικηγορικής Εταιρείας.
Μην απαντήσετε με αυτοδικία. Ο νόμος επιτρέπει στον νομέα να αποκρούσει μόνο με στενούς όρους μια διατάραξη (ΑΚ 985). Η κατεδάφιση ενός φράχτη ή η αλλαγή κλειδαριάς μπορεί να στραφεί εναντίον σας. Μιλήστε πρώτα μαζί μας.
Κτηματολόγιο: διόρθωση εγγραφών
Μια λανθασμένη εγγραφή μπορεί με τον καιρό να γίνει οριστική. Οι προθεσμίες είναι αποκλειστικές.
- Πρώτες εγγραφές: είναι οι εγγραφές που μεταφέρθηκαν στο κτηματολογικό βιβλίο μετά την κτηματογράφηση. Σε αυτές στηρίζεται κάθε μεταγενέστερη εγγραφή (άρθρο 6 παρ. 1 ν. 2664/1998).
- Αγωγή διόρθωσης: σε ανακριβή πρώτη εγγραφή ζητείται με αγωγή στο Πρωτοδικείο η αναγνώριση του δικαιώματος και η διόρθωση. Η αγωγή καταχωρίζεται στο κτηματολογικό φύλλο και απευθύνεται κατά του εγγεγραμμένου δικαιούχου ή των διαδόχων του (άρθρο 6 παρ. 2).
- Αποκλειστική προθεσμία: η αγωγή ασκείται μέσα σε προθεσμία που ορίζει ο νόμος και που διαφέρει ανά περιοχή, ανάλογα με το πότε ξεκίνησε εκεί η λειτουργία του Κτηματολογίου. Ο επίσημος πίνακας ανά νομό και δήμο βρίσκεται στο ktimatologio.gr.
- Μετά τη λήξη: οι πρώτες εγγραφές γίνονται οριστικές, με αμάχητο τεκμήριο υπέρ του εγγεγραμμένου. Ο πραγματικός δικαιούχος έχει κατά κανόνα μόνο χρηματική αξίωση (άρθρο 7).
- Υποχρεωτική διαμεσολάβηση: πριν από τη συζήτηση της αγωγής, ο ενάγων καλεί τους εναγομένους σε υποχρεωτική αρχική συνεδρία ενώπιον κτηματολογικού διαμεσολαβητή. Αν υπάρξει συμφωνία, το πρακτικό καταχωρίζεται και η εγγραφή διορθώνεται (άρθρο 6 παρ. 2δ).
- «Άγνωστος ιδιοκτήτης» και πρόδηλα σφάλματα: για ακίνητα αγνώστου ιδιοκτήτη προβλέπεται και αίτηση στο Μονομελές Πρωτοδικείο, ενώ τα πρόδηλα σφάλματα, π.χ. λάθος στοιχεία, διορθώνονται από τον Προϊστάμενο του Κτηματολογικού Γραφείου (άρθρο 6 παρ. 3, άρθρο 18).
Ελέγξτε σήμερα τις εγγραφές σας. Μέσω των ηλεκτρονικών υπηρεσιών του Κτηματολογίου μπορείτε να δείτε αν τα ακίνητά σας εμφανίζονται σωστά: δικαιούχος, ποσοστά, εμβαδόν και όρια. Αν κάτι δεν ταιριάζει, η προθεσμία της περιοχής σας πρέπει να ελεγχθεί αμέσως.
Αγορά ακινήτου: έλεγχος τίτλων
Ο νομικός έλεγχος πριν από την υπογραφή προλαμβάνει τις περισσότερες μελλοντικές διαφορές.
- Τίτλοι και μεταβιβάσειςΕλέγχουμε τους τίτλους του πωλητή και των προκατόχων του, ώστε η σειρά των μεταβιβάσεων να καλύπτει τουλάχιστον τον χρόνο της χρησικτησίας.
- Κτηματολόγιο και υποθηκοφυλακείοΣυγκρίνουμε το κτηματολογικό φύλλο και το διάγραμμα με τους τίτλους και την πραγματική κατάσταση.
- Βάρη και εκκρεμότητεςΥποθήκες, προσημειώσεις, κατασχέσεις, δουλείες, επικαρπία και εκκρεμείς αγωγές που έχουν καταχωριστεί.
- ΠολυκατοικίαΠράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας, κανονισμός, ποσοστά, χρήσεις και απαγορεύσεις.
- Πολεοδομική κατάστασηΣε συνεργασία με μηχανικό, ώστε το ακίνητο να μπορεί να μεταβιβαστεί και να χρησιμοποιηθεί όπως θέλετε.
- Το συμβόλαιοΌροι πληρωμής, παράδοση, ευθύνη για πραγματικά και νομικά ελαττώματα, και τι γίνεται αν κάτι δεν πάει καλά.
Πώς βοηθάει η Δικηγορική Εταιρεία μας
Η Δικηγορική Εταιρεία χειρίζεται υποθέσεις ακινήτων με προτεραιότητα σε συμφωνημένες λύσεις, χωρίς να χάνονται οι προθεσμίες για τη δικαστική προστασία.
Μελέτη τίτλων και νομής
Εξετάζουμε τους τίτλους, τα κτηματολογικά στοιχεία και τα αποδεικτικά της νομής, ώστε να ξέρετε από την αρχή πόσο ισχυρή είναι η θέση σας.
Έλεγχος προθεσμιών
Εντοπίζουμε αμέσως ποιες προθεσμίες τρέχουν: ένα έτος για τις αγωγές νομής, οι προθεσμίες του Κτηματολογίου για την περιοχή σας, και όσες άλλες ισχύουν.
Συνεργασία με μηχανικούς
Συνεργαζόμαστε με τοπογράφους και πολιτικούς μηχανικούς για διαγράμματα, αποτυπώσεις και τεχνικές εκθέσεις που στηρίζουν την υπόθεση.
Εξώδικη επίλυση
Εξώδικες δηλώσεις, διαπραγμάτευση και διαμεσολάβηση, με στόχο μια συμφωνία που καταγράφεται σωστά, π.χ. συμβολαιογραφική διανομή ή σύσταση δουλείας.
Δικαστική προστασία
Ασφαλιστικά μέτρα, αγωγές νομής, διεκδικητική και αρνητική αγωγή, αγωγές διανομής και διόρθωσης Κτηματολογίου, σε όλους τους βαθμούς.
Συναλλαγές ακινήτων
Νομικός έλεγχος πριν από αγορά, γονική παροχή ή δωρεά, και σύνταξη ή έλεγχος προσυμφώνων και συμβολαίων σε συνεργασία με τον συμβολαιογράφο.
Εχεμύθεια και ειλικρίνεια. Ό,τι μας εμπιστεύεστε καλύπτεται από το δικηγορικό απόρρητο. Δεν υποσχόμαστε αποτελέσματα, γιατί οι υποθέσεις ακινήτων κρίνονται από τους τίτλους, τη νομή και τις αποδείξεις. Σας λέμε όμως από την αρχή, με ειλικρίνεια, πού βρίσκεστε και ποιο είναι το επόμενο βήμα.
Δείτε επίσης τις σελίδες μας για το αστικό δίκαιο και τα υπερχρεωμένα νοικοκυριά και τον εξωδικαστικό μηχανισμό ρύθμισης οφειλών.
Αν προκύψει διαφορά για ακίνητο: πρακτικά βήματα
Κάθε υπόθεση είναι διαφορετική, οπότε τα βήματα είναι ενδεικτικά.
Σημειώστε την ημερομηνία
Πότε έγινε η καταπάτηση, η διατάραξη ή πότε μάθατε για τη λανθασμένη εγγραφή. Οι προθεσμίες μετρούν από εκεί.
Συγκεντρώστε τα έγγραφα
Συμβόλαια, πιστοποιητικά μεταγραφής, κτηματολογικά φύλλα και ΚΑΕΚ, τοπογραφικά διαγράμματα, Ε9, άδειες και λογαριασμούς.
Καταγράψτε την κατάσταση
Φωτογραφίες και βίντεο με ημερομηνία, ονόματα μαρτύρων και κάθε επικοινωνία με τον αντίδικο.
Ελέγξτε το Κτηματολόγιο
Δείτε πώς εμφανίζεται το ακίνητο: δικαιούχος, ποσοστά, όρια, βάρη. Μια ανακρίβεια πρέπει να διορθωθεί εγκαίρως.
Μην υπογράψετε βιαστικά
Πριν από οποιαδήποτε συμφωνία ή δήλωση για όρια, διόδους ή μερίδια, ζητήστε νομικό έλεγχο.
Τα βασικά δικαιώματα του ιδιοκτήτη και του νομέα
Όπως απορρέουν από τον Αστικό Κώδικα και τον ν. 2664/1998.
Απόδοση του ακινήτου
Ο κύριος μπορεί να ζητήσει την αναγνώριση της κυριότητάς του και την απόδοση του ακινήτου από όποιον το κατέχει.
Παύση της προσβολής
Ο κύριος μπορεί να ζητήσει να σταματήσει κάθε άλλη προσβολή και να μην επαναληφθεί.
Προστασία της νομής
Ο νομέας που αποβλήθηκε ή διαταράσσεται προστατεύεται, χωρίς να αποδείξει κυριότητα, αν κινηθεί μέσα σε ένα έτος.
Λύση της συγκυριότητας
Κάθε συγκύριος μπορεί κατά κανόνα να ζητήσει οποτεδήποτε τη λύση της κοινωνίας και τη διανομή.
Δίοδος προς τον δρόμο
Ακίνητο χωρίς αναγκαία δίοδο προς τον δρόμο μπορεί να απαιτήσει δίοδο από τους γείτονες, έναντι αποζημίωσης.
Διόρθωση του Κτηματολογίου
Η ανακριβής πρώτη εγγραφή διορθώνεται με αγωγή μέσα στην αποκλειστική προθεσμία της περιοχής.
Χρήσιμα τηλέφωνα
Τις προθεσμίες διόρθωσης ανά περιοχή θα βρείτε στο ktimatologio.gr.
Πληροφορίες για εγγραφές, προθεσμίες διόρθωσης και ηλεκτρονικές υπηρεσίες. Μεσογείων 288, Χολαργός.
Πηγή: ktimatologio.gr
Ανεξάρτητη Αρχή για προβλήματα με δημόσιες υπηρεσίες. Χαλκοκονδύλη 17, Αθήνα.
Πηγή: synigoros.gr
Συχνές ερωτήσεις για το εμπράγματο δίκαιο
Σε πόσα χρόνια αποκτάται ακίνητο με χρησικτησία;
Με την τακτική χρησικτησία, όποιος νέμεται ακίνητο με καλή πίστη και με νόμιμο τίτλο για δέκα χρόνια γίνεται κύριος (ΑΚ 1041). Με την έκτακτη χρησικτησία αρκεί η νομή για είκοσι χρόνια, χωρίς τίτλο και καλή πίστη (ΑΚ 1045). Ο χρόνος του προκατόχου, π.χ. του γονέα από τον οποίο κληρονομήσατε, μπορεί να προσμετρηθεί (ΑΚ 1051). Πράγματα εκτός συναλλαγής δεν αποκτώνται με χρησικτησία (ΑΚ 1054), και για ακίνητα του Δημοσίου ισχύουν ειδικοί περιορισμοί.
Αρκεί να έχω χρησιμοποιήσει το ακίνητο για να είμαι κύριος;
Όχι πάντα. Χρειάζεται νομή, δηλαδή φυσική εξουσία πάνω στο ακίνητο με διάνοια κυρίου (ΑΚ 974), για όλο τον απαιτούμενο χρόνο. Ο μισθωτής ή όποιος χρησιμοποιεί το ακίνητο με την άδεια του ιδιοκτήτη δεν είναι νομέας. Η νομή αποδεικνύεται με συγκεκριμένες πράξεις: καλλιέργεια, περίφραξη, εκμίσθωση, δηλώσεις Ε9, οικοδομικές άδειες, λογαριασμούς. Οι μάρτυρες μόνοι τους συχνά δεν αρκούν.
Κάποιος μπήκε στο οικόπεδό μου. Τι κάνω;
Κινηθείτε γρήγορα. Οι αξιώσεις από αποβολή ή διατάραξη της νομής παραγράφονται ένα χρόνο μετά την προσβολή (ΑΚ 992). Σε επείγουσες περιπτώσεις μπορεί να ζητηθεί προσωρινή ρύθμιση της νομής με ασφαλιστικά μέτρα και, έως τη συζήτηση, προσωρινή διαταγή. Παράλληλα εξετάζουμε τη διεκδικητική ή την αρνητική αγωγή και, αν υπάρχει αδίκημα, τα ποινικά μέσα. Φωτογραφίστε την κατάσταση και μην προχωρήσετε σε ενέργειες που μπορεί να στραφούν εναντίον σας.
Ποια είναι η διαφορά διεκδικητικής και αρνητικής αγωγής;
Με τη διεκδικητική αγωγή ο κύριος ζητά την αναγνώριση της κυριότητάς του και την απόδοση του ακινήτου από όποιον το κατέχει (ΑΚ 1094). Με την αρνητική αγωγή ο κύριος, που δεν έχει χάσει την κατοχή, ζητά να σταματήσει μια άλλη προσβολή, π.χ. διέλευση, κατασκευή ή απόρριψη υλικών, και να μην επαναληφθεί (ΑΚ 1108). Η επιλογή της σωστής αγωγής και των σωστών αιτημάτων κρίνει την υπόθεση.
Το ακίνητό μου γράφτηκε λάθος στο Κτηματολόγιο. Μπορεί να διορθωθεί;
Ναι, αλλά μέσα σε αποκλειστική προθεσμία. Για τις ανακριβείς πρώτες εγγραφές η διόρθωση ζητείται με αγωγή στο Πρωτοδικείο (άρθρο 6 ν. 2664/1998), μέσα στην προθεσμία που ισχύει για την περιοχή σας· ο επίσημος πίνακας ανά νομό και δήμο βρίσκεται στο ktimatologio.gr. Μετά τη λήξη της, οι πρώτες εγγραφές γίνονται οριστικές και ο πραγματικός δικαιούχος έχει κατά κανόνα μόνο χρηματική αξίωση (άρθρο 7). Τα πρόδηλα σφάλματα, π.χ. λάθος όνομα, διορθώνονται απλούστερα από το Κτηματολογικό Γραφείο (άρθρο 18).
Τι σημαίνει «άγνωστος ιδιοκτήτης» στο Κτηματολόγιο;
Είναι ακίνητα για τα οποία δεν δηλώθηκε δικαιούχος κατά την κτηματογράφηση. Η διόρθωση μπορεί να ζητηθεί και με αίτηση στο Μονομελές Πρωτοδικείο, που κοινοποιείται στο Δημόσιο μέσα σε 20 ημέρες (άρθρο 6 παρ. 3 ν. 2664/1998). Για αναγνωριστική αγωγή με βάση την έκτακτη χρησικτησία ο νόμος προβλέπει υποχρεωτική κτηματολογική διαμεσολάβηση με συγκεκριμένα αποδεικτικά, μεταξύ άλλων έντυπο Ε9 για την ιδιοκτησία τουλάχιστον δέκα ετών πριν από τη διαμεσολάβηση. Αν δεν εμφανίζεστε ως δικαιούχος, μην περιμένετε.
Πώς λύνεται η συγκυριότητα αν δεν συμφωνούμε;
Κάθε συγκύριος μπορεί κατά κανόνα να ζητήσει οποτεδήποτε τη λύση της κοινωνίας (ΑΚ 795). Αν δεν υπάρχει συμφωνία, ζητείται δικαστική διανομή με αγωγή κατά όλων των συγκυρίων (ΑΚ 799, ΚΠολΔ 478). Το δικαστήριο διατάσσει αυτούσια διανομή, αν το ακίνητο χωρίζεται σε ανάλογα μέρη χωρίς μείωση της αξίας, αλλιώς πώληση με πλειστηριασμό και διανομή του τιμήματος (ΑΚ 800–801). Η συμφωνημένη διανομή είναι σχεδόν πάντα προτιμότερη.
Μπορεί η γενική συνέλευση να αλλάξει τον κανονισμό της πολυκατοικίας;
Ο κανονισμός είναι συμφωνία των συνιδιοκτητών, για την οποία ο νόμος απαιτεί την κοινή συναίνεση όλων (άρθρο 4 ν. 3741/1929). Η πλειοψηφία μπορεί να αποφασίζει μόνο για όσα της αναθέτει ο ίδιος ο κανονισμός, κυρίως για τη συντήρηση, τη βελτίωση και τη χρήση των κοινόχρηστων. Οι διαφορές από οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία δικάζονται με την ειδική διαδικασία των περιουσιακών διαφορών (ΚΠολΔ 614).
Τι ελέγχει ο δικηγόρος πριν αγοράσω ακίνητο;
Τους τίτλους ιδιοκτησίας και τη σειρά των μεταβιβάσεων, το κτηματολογικό φύλλο ή τα βιβλία μεταγραφών και υποθηκών, τα βάρη (υποθήκες, προσημειώσεις, κατασχέσεις), δουλείες και επικαρπία, εκκρεμείς αγωγές, τα όρια σε σχέση με τα διαγράμματα και, στις πολυκατοικίες, τον κανονισμό. Η πολεοδομική κατάσταση ελέγχεται σε συνεργασία με μηχανικό. Η κυριότητα μεταβιβάζεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο και μεταγραφή ή καταχώριση (ΑΚ 1033, 1198).
Υπάρχει τρόπος να λυθεί η διαφορά χωρίς δίκη;
Πολύ συχνά ναι. Μια διαφορά για όρια, διόδους ή συγκυριότητα μπορεί να λυθεί με τοπογραφική αποτύπωση, εξώδικη επιστολή και συμφωνία, π.χ. συμβολαιογραφική διανομή ή σύσταση δουλείας. Για τη διόρθωση πρώτων εγγραφών του Κτηματολογίου ο νόμος προβλέπει μάλιστα υποχρεωτική αρχική συνεδρία διαμεσολάβησης πριν από τη συζήτηση της αγωγής (άρθρο 6 παρ. 2δ ν. 2664/1998). Προτιμάμε τη συμφωνία όπου είναι εφικτή, χωρίς να χάνονται οι προθεσμίες.
Ας δούμε μαζί τους τίτλους και τις επιλογές σας
Ραντεβού στα γραφεία μας στο κέντρο της Αθήνας, διαδικτυακά ή τηλεφωνικά, με απόλυτη εχεμύθεια. Αναλαμβάνουμε υποθέσεις σε όλη τη χώρα. Φέρτε μαζί σας ό,τι υπάρχει ήδη: συμβόλαια, κτηματολογικά φύλλα, διαγράμματα και επιδόσεις.
- Τηλεφωνικό Κέντρο211 001 5659
211 001 5660
211 001 5661 - Κινητό697 598 2659
- Emailinfo@katsalaw.gr
- ΔιεύθυνσηΤοσίτσα 10, Αθήνα 10683
Ό,τι μας εμπιστεύεστε καλύπτεται από το δικηγορικό απόρρητο.
Κατσάμπουλας Α. Δημήτριος – Αρβανίτη Δ. Χριστίνα και Συνεργάτες, Δικηγορική Εταιρεία. Οι πληροφορίες της σελίδας είναι γενικές και ενημερωτικές, αφορούν το ισχύον ελληνικό δίκαιο (τελευταίος έλεγχος: Οκτώβριος 2026) και δεν υποκαθιστούν την εξατομικευμένη νομική συμβουλή. Η έκβαση κάθε υπόθεσης εξαρτάται από τα ιδιαίτερα στοιχεία της.
