Αγωγή χρησικτησίας: κατοχύρωση της κυριότητας όταν λείπει ή δεν αρκεί ο τίτλος.
Με τη χρησικτησία αποκτάται κυριότητα σε ακίνητο από όποιον το νέμεται επί δέκα (τακτική) ή είκοσι (έκτακτη) χρόνια, υπό τις προϋποθέσεις των άρθρων 1041 επ. ΑΚ. Η κυριότητα αποκτάται αυτοδικαίως· η αναγνωριστική αγωγή τη βεβαιώνει με δικαστική απόφαση που μεταγράφεται ή εγγράφεται στο Κτηματολόγιο.
Η Δικηγορική Εταιρεία «Κατσάμπουλας Α. Δημήτριος – Αρβανίτη Δ. Χριστίνα και Συνεργάτες» χειρίζεται αγωγές χρησικτησίας, διορθώσεις πρώτων εγγραφών στο Κτηματολόγιο και υποθέσεις ακινήτων σε Αθήνα και Κυκλάδες, σε συνεργασία με μηχανικούς και τοπογράφους.
- Έλεγχος νομής, χρόνου και τίτλων
- Αγωγή χρησικτησίας και εγγραφή της στο Κτηματολόγιο
- Διόρθωση εγγραφής «αγνώστου ιδιοκτήτη»
Οι δύο μορφές χρησικτησίας
Και στις δύο απαιτείται νομή, δηλαδή φυσική εξουσία πάνω στο ακίνητο με τη θέληση να το έχει κανείς ως δικό του (άρθρο 974 ΑΚ).
Τακτική χρησικτησία
Απαιτεί νομή δέκα ετών, καλή πίστη και νόμιμο τίτλο, π.χ. συμβόλαιο αγοραπωλησίας που για κάποιο λόγο δεν μετέβιβασε έγκυρα την κυριότητα.
Άρθρα 1041–1044 ΑΚ
Έκτακτη χρησικτησία
Απαιτεί νομή είκοσι ετών. Δεν χρειάζεται ούτε τίτλος ούτε καλή πίστη. Είναι η μορφή που επικαλούνται συνήθως οι ιδιοκτήτες παλαιών, άτιτλων ακινήτων.
Άρθρο 1045 ΑΚ
Χρόνος του προκατόχου
Στον χρόνο σας μπορεί να προστεθεί ο χρόνος νομής του δικαιοπαρόχου σας, π.χ. του γονέα από τον οποίο κληρονομήσατε το ακίνητο.
Άρθρο 1051 ΑΚ
Διακοπή και αναστολή
Η χρησικτησία διακόπτεται ή αναστέλλεται όπως η παραγραφή, π.χ. με άσκηση αγωγής από τον κύριο ή με απώλεια της νομής.
Άρθρα 1041 επ. ΑΚ
Κτηματολόγιο και πρώτες εγγραφές
Στις κτηματογραφήσεις πολλά ακίνητα καταχωρίστηκαν με λάθος δικαιούχο ή ως «αγνώστου ιδιοκτήτη».
Εγγραφή «αγνώστου ιδιοκτήτη»
Όταν κανείς δεν δήλωσε το ακίνητο ή η δήλωση δεν έγινε δεκτή, το ακίνητο καταχωρίζεται ως «αγνώστου ιδιοκτήτη». Ο δικαιούχος μπορεί να ζητήσει διόρθωση μέσα στις προθεσμίες του νόμου, αλλιώς η εγγραφή μπορεί να οριστικοποιηθεί υπέρ του Δημοσίου.
Ν. 2664/1998, ν. 4821/2021
Διόρθωση ανακριβούς πρώτης εγγραφής
Η διόρθωση γίνεται με αγωγή κατά του φερόμενου δικαιούχου (ή του Δημοσίου) ή, σε ορισμένες περιπτώσεις, με αίτηση στον Προϊστάμενο του Κτηματολογικού Γραφείου. Η χρησικτησία είναι συχνά ο βασικός τίτλος του δικαιούχου.
Άρθρο 6 ν. 2664/1998
Οι προθεσμίες έχουν αλλάξει πολλές φορές
Οι προθεσμίες διόρθωσης έχουν παραταθεί επανειλημμένα και διαφέρουν ανά περιοχή κτηματογράφησης. Ελέγχουμε πάντα την ισχύουσα προθεσμία για τη δική σας περιοχή.
Εγγραφή της αγωγής
Η αγωγή που αφορά εγγραπτέο δικαίωμα πρέπει να εγγραφεί στο Κτηματολογικό Γραφείο, αλλιώς δεν προχωρά η συζήτηση.
Άρθρο 220 ΚΠολΔ
Όρια: ακίνητα του Δημοσίου και η ιδιαιτερότητα των Κυκλάδων
Ακίνητα του Δημοσίου. Σε ακίνητα του Δημοσίου κυριότητα με χρησικτησία ιδιώτη μπορεί να αναγνωριστεί κατά κανόνα μόνο αν η απαιτούμενη (τότε τριακονταετής) νομή είχε συμπληρωθεί μέχρι τις 11.9.1915 (ν. 8/1915 και α.ν. 1539/1938). Μετά από αυτό, η χρησικτησία σε ακίνητα του Δημοσίου αποκλείεται. Ο αιγιαλός, η παραλία και τα κοινόχρηστα πράγματα δεν αποκτώνται με χρησικτησία (ν. 2971/2001, άρθρο 966 ΑΚ).
Στις Κυκλάδες, σε νησιά όπως η Μύκονος, η Πάρος, η Νάξος ή η Σαντορίνη, είναι συχνό τα πατρογονικά ακίνητα να μην έχουν συμβόλαιο ή να έχουν παλαιούς, ασαφείς τίτλους, και τα όρια να έχουν προκύψει από οικογενειακές διανομές χωρίς έγγραφο. Η ανάρτηση του Κτηματολογίου ανέδειξε πολλές τέτοιες περιπτώσεις, ιδίως εγγραφές «αγνώστου ιδιοκτήτη» και διεκδικήσεις του Δημοσίου. Σε αυτές η απόδειξη της νομής με μάρτυρες, αεροφωτογραφίες και φορολογικά στοιχεία είναι καθοριστική.
Για τη γενικότερη προστασία της κυριότητας δείτε τη σελίδα μας για το εμπράγματο δίκαιο, και για αγοραπωλησίες ακινήτων από αλλοδαπούς τη σελίδα Real Estate Lawyer in Greece.
Η διαδικασία της αγωγής χρησικτησίας
Η αγωγή είναι αναγνωριστική και στρέφεται κατά εκείνου που αμφισβητεί ή εμφανίζεται ως κύριος.
Έλεγχος
Εξετάζουμε τους τίτλους, τα στοιχεία του Κτηματολογίου, τον χρόνο νομής και αν το ακίνητο μπορεί να αποκτηθεί με χρησικτησία.
Τεχνικός φάκελος
Ο μηχανικός συντάσσει τοπογραφικό διάγραμμα εξαρτημένο από το σύστημα ΕΓΣΑ 87 και ελέγχει τα όρια με το κτηματολογικό διάγραμμα.
Αγωγή
Συντάσσουμε την αγωγή, την καταθέτουμε στο αρμόδιο Πρωτοδικείο του τόπου του ακινήτου και την εγγράφουμε στο Κτηματολόγιο.
Άρθρα 29, 220 ΚΠολΔ
Απόδειξη
Η νομή αποδεικνύεται με μάρτυρες, ένορκες βεβαιώσεις, αεροφωτογραφίες, φορολογικές δηλώσεις και λογαριασμούς.
Εγγραφή απόφασης
Η τελεσίδικη απόφαση εγγράφεται στο Κτηματολόγιο και το ακίνητο εμφανίζεται πλέον στο όνομά σας.
Έγγραφα που συνήθως χρειάζονται
Η λίστα προσαρμόζεται στο ακίνητο και στην περιοχή.
- ΤίτλοιΣυμβόλαια, αποδοχές κληρονομιάς, προικοσύμφωνα, ιδιωτικά συμφωνητικά, ακόμη και παλαιά.
- Στοιχεία ΚτηματολογίουΚΑΕΚ, απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος και φύλλου.
- ΤοπογραφικόΤοπογραφικό διάγραμμα σε ΕΓΣΑ 87 από μηχανικό.
- ΦορολογικάΔηλώσεις Ε9, εκκαθαριστικά ΕΝΦΙΑ, παλαιότερες δηλώσεις ακινήτων.
- Απόδειξη χρήσηςΛογαριασμοί ρεύματος και νερού, άδειες, αεροφωτογραφίες, στοιχεία για καλλιέργεια ή περίφραξη.
- ΜάρτυρεςΠρόσωπα, συνήθως γείτονες, που γνωρίζουν τη χρήση του ακινήτου για όλο το απαιτούμενο διάστημα.
Συχνές ερωτήσεις για την αγωγή χρησικτησίας
Τι είναι η χρησικτησία;
Είναι τρόπος κτήσης της κυριότητας με τη νομή ενός πράγματος για ορισμένο χρόνο. Για ακίνητα, η τακτική χρησικτησία απαιτεί 10 χρόνια νομή με καλή πίστη και νόμιμο τίτλο (άρθρο 1041 ΑΚ) και η έκτακτη 20 χρόνια νομή (άρθρο 1045 ΑΚ).
Χρειάζομαι οπωσδήποτε αγωγή;
Η κυριότητα αποκτάται αυτοδικαίως με τη συμπλήρωση του χρόνου. Για να εμφανίζεται όμως στο Κτηματολόγιο και να μπορείτε να μεταβιβάσετε ή να υποθηκεύσετε το ακίνητο, χρειάζεται συνήθως δικαστική απόφαση που να την αναγνωρίζει.
Τι σημαίνει νομή;
Νομή έχει όποιος ασκεί φυσική εξουσία πάνω στο ακίνητο με τη θέληση να το έχει ως δικό του (άρθρο 974 ΑΚ), π.χ. το κατοικεί, το καλλιεργεί, το περιφράσσει, το επισκευάζει ή το εκμισθώνει. Ο μισθωτής ή ο χρήστης με άδεια του κυρίου δεν έχει νομή.
Μπορώ να προσθέσω τον χρόνο που το είχε ο πατέρας μου;
Ναι. Ο καθολικός ή ειδικός διάδοχος μπορεί να συνυπολογίσει τον χρόνο νομής του δικαιοπαρόχου του (άρθρο 1051 ΑΚ).
Αποκτάται με χρησικτησία ακίνητο του Δημοσίου;
Κατά κανόνα όχι. Κυριότητα σε ακίνητο του Δημοσίου αναγνωρίζεται μόνο αν η νομή (τότε τριακονταετής) είχε συμπληρωθεί μέχρι τις 11.9.1915. Ο αιγιαλός, η παραλία και τα κοινόχρηστα πράγματα δεν αποκτώνται ποτέ με χρησικτησία.
Το ακίνητό μου γράφτηκε στο Κτηματολόγιο ως «αγνώστου ιδιοκτήτη». Τι κάνω;
Μπορείτε να ζητήσετε διόρθωση της πρώτης εγγραφής, με αγωγή ή, όπου επιτρέπεται, με αίτηση στο Κτηματολογικό Γραφείο, μέσα στην προθεσμία που ισχύει για την περιοχή σας. Αν ο τίτλος σας είναι η χρησικτησία, πρέπει να αποδείξετε τη νομή για όλο τον απαιτούμενο χρόνο.
Ποιο δικαστήριο είναι αρμόδιο;
Το Πρωτοδικείο του τόπου όπου βρίσκεται το ακίνητο (άρθρο 29 ΚΠολΔ). Το αν δικάζει Μονομελές ή Πολυμελές εξαρτάται από την αξία του ακινήτου.
Γιατί πρέπει να εγγραφεί η αγωγή στο Κτηματολόγιο;
Γιατί η αγωγή αφορά εγγραπτέο δικαίωμα. Αν δεν εγγραφεί, η συζήτηση δεν μπορεί να προχωρήσει (άρθρο 220 ΚΠολΔ).
Ποια αποδεικτικά μέσα πείθουν το δικαστήριο;
Συνήθως συνδυασμός: μάρτυρες που γνωρίζουν τη χρήση του ακινήτου, αεροφωτογραφίες διαφορετικών ετών, φορολογικές δηλώσεις, λογαριασμοί, τοπογραφικό διάγραμμα και τυχόν παλαιοί τίτλοι.
Τι ιδιαίτερο έχουν οι υποθέσεις στις Κυκλάδες;
Πολλά πατρογονικά ακίνητα δεν έχουν συμβόλαιο ή έχουν παλαιούς, ασαφείς τίτλους, και η κτηματογράφηση ανέδειξε εγγραφές «αγνώστου ιδιοκτήτη» και διεκδικήσεις του Δημοσίου. Χρειάζεται προσεκτικός έλεγχος των ορίων, του ιστορικού του ακινήτου και των προθεσμιών.
Σχετικές σελίδες
Ας ελέγξουμε μαζί το ακίνητό σας
Για αγωγή χρησικτησίας ή διόρθωση εγγραφής στο Κτηματολόγιο η Δικηγορική Εταιρεία είναι στη διάθεσή σας, στα γραφεία μας στο κέντρο της Αθήνας, διαδικτυακά ή τηλεφωνικά. Φέρτε μαζί σας τον ΚΑΕΚ και όσους τίτλους έχετε.
- Τηλεφωνικό Κέντρο211 001 5659
211 001 5660
211 001 5661 - Κινητό697 598 2659
- Emailinfo@katsalaw.gr
- ΔιεύθυνσηΤοσίτσα 10, Αθήνα 10683
Ό,τι μας εμπιστεύεστε καλύπτεται από το δικηγορικό απόρρητο.
Κατσάμπουλας Α. Δημήτριος – Αρβανίτη Δ. Χριστίνα και Συνεργάτες, Δικηγορική Εταιρεία. Οι πληροφορίες της σελίδας είναι γενικές και ενημερωτικές, αφορούν το ισχύον ελληνικό δίκαιο (τελευταίος έλεγχος: Οκτώβριος 2026) και δεν υποκαθιστούν την εξατομικευμένη νομική συμβουλή. Η έκβαση κάθε υπόθεσης εξαρτάται από τα ιδιαίτερα στοιχεία της.
