Αγορά ακινήτου στις Κυκλάδες και στην Αθήνα, με πλήρη νομικό έλεγχο πριν από το συμβόλαιο.
Ως δικηγόρος αγοράς ακινήτου, ελέγχουμε πριν από την υπογραφή όσα δεν φαίνονται σε μια επίσκεψη: τίτλους ιδιοκτησίας, εγγραφές στο Κτηματολόγιο, βάρη και κατασχέσεις, νομιμότητα κτισμάτων, όρους δόμησης και φορολογικές υποχρεώσεις. Η αγορά ακινήτου είναι από τις σημαντικότερες συναλλαγές μιας οικογένειας ή μιας επιχείρησης, και τα λάθη συχνά διορθώνονται δύσκολα μετά το συμβόλαιο.
Η Δικηγορική Εταιρεία «Κατσάμπουλας Α. Δημήτριος – Αρβανίτη Δ. Χριστίνα και Συνεργάτες» έχει μεγάλη εμπειρία σε αγορές ξενοδοχείων, βιλών και πολυτελών κατοικιών σε Μύκονο, Πάρο, Νάξο, Τήνο και στο κέντρο της Αθήνας, μεταξύ αυτών και συναλλαγές αξίας πολλών εκατομμυρίων. Συνεργαζόμαστε με μεσιτικά γραφεία (μεταξύ άλλων με την Engel & Völkers), με συμβολαιογράφους και με συνεργάτες δικηγόρους σε Μύκονο και Νάξο. For buyers who prefer English, see our Real Estate Lawyer in Greece page.
- Έλεγχος τίτλων, Κτηματολογίου και βαρών
- Πολεοδομικός έλεγχος με μηχανικό
- Συμβόλαιο, αποπληρωμή και μεταγραφή
Τα βήματα της αγοράς ακινήτου
Από την πρώτη προσφορά έως την εγγραφή στο Κτηματολόγιο.
ΑΦΜ και πληρεξούσιο
Ο αγοραστής χρειάζεται ελληνικό ΑΦΜ και, αν δεν θα βρίσκεται στην Ελλάδα, πληρεξούσιο προς τον δικηγόρο του.
Νομικός έλεγχος
Έλεγχος της αλυσίδας τίτλων στο υποθηκοφυλακείο ή στο Κτηματολόγιο, βαρών (υποθήκες, προσημειώσεις, κατασχέσεις), εκκρεμών δικών και διεκδικήσεων.
Τεχνικός έλεγχος
Ο μηχανικός ελέγχει την ταύτιση με τα σχέδια και την άδεια, τυχόν αυθαίρετα και εκδίδει τη βεβαίωση που απαιτείται για τη μεταβίβαση.
Άρθρο 83 ν. 4495/2017
Προσύμφωνο ή συμφωνία
Όπου χρειάζεται, συμβολαιογραφικό προσύμφωνο με όρους για αρραβώνα, προθεσμίες και ρήτρες υπαναχώρησης.
Φόρος και πιστοποιητικά
Υποβολή δήλωσης φόρου μεταβίβασης ή διαχείριση ΦΠΑ για νεόδμητα, πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης και τα απαραίτητα πιστοποιητικά του πωλητή.
Συμβόλαιο και μεταγραφή
Υπογραφή στον συμβολαιογράφο, εξόφληση με ασφαλή τραπεζικό τρόπο και καταχώριση στο Κτηματολόγιο, ώστε ο αγοραστής να γίνει κύριος.
Άρθρα 1033 και 1192 ΑΚ
Αγορά ακινήτου σε Μύκονο, Πάρο, Νάξο και Τήνο
Τα νησιωτικά ακίνητα έχουν ιδιαιτερότητες που πρέπει να ελεγχθούν από την αρχή.
Αρτιότητα και δόμηση
Σε πολλές περιοχές των Κυκλάδων ισχύουν ειδικοί όροι δόμησης και προϋποθέσεις αρτιότητας για τα εκτός σχεδίου γήπεδα· ελέγχονται πριν από την προσφορά.
Αιγιαλός και παραλία
Για ακίνητα κοντά στη θάλασσα ελέγχεται αν έχει καθοριστεί η γραμμή αιγιαλού και παραλίας και αν υπάρχουν περιορισμοί.
Τουριστικά ακίνητα
Σε ξενοδοχεία και τουριστικές βίλες ελέγχονται άδειες λειτουργίας, σήμα ΕΟΤ ή ΜΗΤΕ, συμβάσεις διαχείρισης και εργαζόμενοι.
Αγοραστές εκτός ΕΕ
Σε ορισμένες νησιωτικές περιοχές οι αγοραστές από χώρες εκτός ΕΕ μπορεί να χρειάζονται άδεια λόγω παραμεθορίου· το εξετάζουμε από την αρχή.
Αγορά ακινήτου στο κέντρο της Αθήνας και Golden Visa
Στο κέντρο της Αθήνας οι αγορές αφορούν συχνά διατηρητέα ή παλαιά κτίρια, διαμερίσματα για βραχυχρόνια μίσθωση και επενδυτικά ακίνητα. Ελέγχουμε τη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας, τον κανονισμό της πολυκατοικίας, τυχόν απαγορεύσεις βραχυχρόνιας μίσθωσης και τη νομιμότητα των χώρων.
Golden Visa
Η αγορά ακινήτου μπορεί να συνδυαστεί με άδεια διαμονής επενδυτή (Golden Visa). Από το 2024 το ελάχιστο ποσό επένδυσης είναι 800.000 ευρώ σε Αττική, Θεσσαλονίκη, Μύκονο, Σαντορίνη και νησιά με περισσότερους από 3.100 κατοίκους, και 400.000 ευρώ στις άλλες περιοχές, με ειδικές περιπτώσεις 250.000 ευρώ. Τα όρια και οι προϋποθέσεις αλλάζουν συχνά και ελέγχονται κάθε φορά πριν από τη συναλλαγή.
Συναλλαγές μεγάλης αξίας
Στις αγορές ξενοδοχείων και ακινήτων αξίας πολλών εκατομμυρίων οργανώνουμε πλήρη νομικό έλεγχο (due diligence), συντονίζουμε μηχανικούς, λογιστές και συμβολαιογράφο και διαπραγματευόμαστε τους όρους της σύμβασης, π.χ. εγγυήσεις του πωλητή, τμηματική καταβολή και μεταβίβαση εταιρικών μεριδίων όταν το ακίνητο ανήκει σε εταιρεία.
Ποιοι χειρίζονται την αγορά σας
Έχουμε μεγάλη εμπειρία σε αγορές ξενοδοχείων, βιλών και πολυτελών κατοικιών σε Μύκονο, Πάρο, Νάξο, Τήνο και στο κέντρο της Αθήνας, μεταξύ αυτών και συναλλαγές αξίας πολλών εκατομμυρίων.
Συνεργαζόμαστε με μεσιτικά γραφεία, μεταξύ άλλων με την Engel & Völkers, με συμβολαιογράφους, μηχανικούς και με συνεργάτες δικηγόρους σε Μύκονο και Νάξο, ώστε ο έλεγχος να γίνεται και επί τόπου.
Δεν υποσχόμαστε αποτέλεσμα· φροντίζουμε κάθε έλεγχος να γίνεται πριν δεσμευτείτε.
- Έλεγχος τίτλων και Κτηματολογίου
- Πολεοδομικός έλεγχος με μηχανικό
- Διαπραγμάτευση και προσύμφωνο
- Συμβόλαιο, φόροι και μεταγραφή
- Golden Visa και αγοραστές από το εξωτερικό
Τι χρειάζεται για να ξεκινήσουμε
- Στοιχεία ακινήτουΔιεύθυνση, ΚΑΕΚ ή στοιχεία του πωλητή, αγγελία ή ενημερωτικό του μεσίτη.
- ΤίτλοιΌ,τι έχει δοθεί από τον πωλητή: συμβόλαια, κτηματολογικό φύλλο, άδεια οικοδομής, τοπογραφικό.
- Ταυτότητα αγοραστήΔιαβατήριο ή ταυτότητα, ΑΦΜ, στοιχεία εταιρείας αν αγοράζει εταιρεία.
- ΧρηματοδότησηΑν υπάρχει δάνειο, οι όροι της τράπεζας για τον έλεγχο και την υποθήκη.
- ΣκοπόςΚατοικία, επένδυση, βραχυχρόνια μίσθωση, ξενοδοχείο ή Golden Visa.
Συχνές ερωτήσεις για την αγορά ακινήτου
Χρειάζομαι δικηγόρο για αγορά ακινήτου;
Ο νόμος δεν απαιτεί πάντα δικηγόρο του αγοραστή, αλλά ο έλεγχος τίτλων, βαρών και Κτηματολογίου είναι αυτό που σας προστατεύει από ελαττώματα που δεν φαίνονται. Ο συμβολαιογράφος συντάσσει το συμβόλαιο αλλά δεν εκπροσωπεί τα συμφέροντα μόνο του αγοραστή.
Τι ελέγχει ο δικηγόρος αγοράς ακινήτου;
Την αλυσίδα τίτλων, τις εγγραφές στο Κτηματολόγιο, υποθήκες, προσημειώσεις, κατασχέσεις, εκκρεμείς δίκες, φορολογικές υποχρεώσεις του πωλητή και, μαζί με τον μηχανικό, τη νομιμότητα των κτισμάτων.
Πόσο κοστίζει ο φόρος μεταβίβασης;
Για μεταβιβάσεις που υπόκεινται σε φόρο μεταβίβασης ο συντελεστής είναι 3% επί της φορολογητέας αξίας, με πρόσθετο τέλος υπέρ ΟΤΑ, δηλαδή συνολικά περίπου 3,09%. Στα νεόδμητα μπορεί να εφαρμόζεται ΦΠΑ, σε περίοδο αναστολής του όμως εφαρμόζεται φόρος μεταβίβασης. Πρέπει να ελέγχεται κάθε φορά.
Τι γίνεται αν το ακίνητο έχει αυθαίρετα;
Κατά κανόνα δεν μπορεί να μεταβιβαστεί αν δεν τακτοποιηθούν και δεν εκδοθεί βεβαίωση μηχανικού (ν. 4495/2017). Ο έλεγχος πρέπει να γίνεται πριν από κάθε προκαταβολή.
Μπορεί να αγοράσει ακίνητο αλλοδαπός;
Ναι, με ελληνικό ΑΦΜ. Για πολίτες χωρών εκτός ΕΕ μπορεί να απαιτείται άδεια σε περιοχές παραμεθορίου, μεταξύ των οποίων και ορισμένα νησιά.
Μπορώ να αγοράσω χωρίς να έρθω στην Ελλάδα;
Ναι, με πληρεξούσιο προς τον δικηγόρο σας, που συντάσσεται σε συμβολαιογράφο ή στο ελληνικό προξενείο.
Τι είναι το Κτηματολόγιο και γιατί μετράει;
Είναι το σύστημα καταγραφής των ακινήτων και των δικαιωμάτων σε αυτά. Η αγορά ολοκληρώνεται με την καταχώριση του συμβολαίου στο κτηματολογικό φύλλο. Λάθη στις πρώτες εγγραφές πρέπει να ελέγχονται πριν από την αγορά.
Τι ισχύει για το Golden Visa;
Από το 2024 το ελάχιστο ποσό είναι 800.000 ευρώ σε Αττική, Θεσσαλονίκη, Μύκονο, Σαντορίνη και νησιά άνω των 3.100 κατοίκων, και 400.000 ευρώ σε άλλες περιοχές, με ειδικές περιπτώσεις 250.000 ευρώ. Οι όροι αλλάζουν συχνά και ελέγχονται πριν από τη συναλλαγή.
Συνεργάζεστε με μεσίτες και συμβολαιογράφους;
Ναι. Συνεργαζόμαστε με μεσιτικά γραφεία, μεταξύ άλλων με την Engel & Völkers, με συμβολαιογράφους και με συνεργάτες δικηγόρους σε Μύκονο και Νάξο.
Αναλαμβάνετε αγορά ξενοδοχείου ή βίλας;
Ναι. Έχουμε εμπειρία σε αγορές ξενοδοχείων, βιλών και πολυτελών κατοικιών στις Κυκλάδες και στην Αθήνα, και σε συναλλαγές αξίας πολλών εκατομμυρίων.
Σχετικές σελίδες
Ας ελέγξουμε το ακίνητο πριν δεσμευτείτε
Για αγορά ακινήτου σε Μύκονο, Πάρο, Νάξο, Τήνο ή στην Αθήνα, η Δικηγορική Εταιρεία είναι στη διάθεσή σας, στα γραφεία μας στο κέντρο της Αθήνας, διαδικτυακά ή τηλεφωνικά, στα ελληνικά ή στα αγγλικά. Στείλτε μας τα στοιχεία του ακινήτου πριν από κάθε προκαταβολή.
- Τηλεφωνικό Κέντρο211 001 5659
211 001 5660
211 001 5661 - Κινητό697 598 2659
- Emailinfo@katsalaw.gr
- ΔιεύθυνσηΤοσίτσα 10, Αθήνα 10683
Ό,τι μας εμπιστεύεστε καλύπτεται από το δικηγορικό απόρρητο.
Κατσάμπουλας Α. Δημήτριος – Αρβανίτη Δ. Χριστίνα και Συνεργάτες, Δικηγορική Εταιρεία. Οι πληροφορίες της σελίδας είναι γενικές και ενημερωτικές, αφορούν το ισχύον ελληνικό δίκαιο (τελευταίος έλεγχος: Οκτώβριος 2026) και δεν υποκαθιστούν την εξατομικευμένη νομική συμβουλή. Η έκβαση κάθε υπόθεσης εξαρτάται από τα ιδιαίτερα στοιχεία της.
